ДКП земельного участка онлайн

Договор на куплю-продажу (ДКП) участка земли является одной из разновидностей сделок с недвижимыми объектами. Подписав документ, продавец обязуется передать покупателю земельный надел с определенными характеристиками. А покупатель должен перечислить за него продавцу указанную сумму.

Понятие, особенности

Данный документ устанавливает переход прав владения земельным участком от одного лица другому. Заключение ДКП является одним из условий, выполнение которых требуется для возникновения права владения у покупателя. Объектом в данном случае выступает земельный надел, который продавец передает покупателю за определенную плату. Факт передачи согласно со ст. 556 ГК РФ должен оформляться передаточным актом.

Обязательным требованием по оформлению сделки является письменная форма соглашения.

На законодательном уровне форма документа не устанавливается, поэтому стороны могут его оформить самостоятельно, указав все существенные условия, либо прибегнуть к помощи юриста, нотариуса.

Существенными условиями соглашения являются его участники, предмет, объект и стоимость. При отсутствии одного из данных положений договор не будет признан юридически значимым. По структуре он не отличается от других ДКП. В нем должны присутствовать следующие блоки:

• Преамбула.
• Предмет соглашения.
• Права и обязанности участников.
• Стоимость и способ перечисления денег.
• Обозначается переход прав владения землей покупателю.
• Ответственность участников.
• Способы решения спорных вопросов.
• Подписи и реквизиты участников.

Сторонам потребуется подписать 3 экземпляра ДКП. Один из них потребуется передать в Росреестр для регистрации сделки, оставшиеся остаются у продавца и покупателя.

Пошаговые рекомендации по заключению сделки

Чтобы сделка по передаче земельного надела с домом считалась завершенной, от участников потребуются следующие действия:

Подготовку к сделке следует начинать с проверки имеющейся документации:

• фактическое и документальное местоположение участка и его площадь должны соответствовать друг другу;
• необходимо убедиться в правильности оформления прав владения.

Для проведения такой экспертизы потребуется воспользоваться услугами регистратора. В случае обнаружения расхождений он разъяснит землевладельцу порядок действий для устранения недостатков. Если проверка пройдет удачно, то собственник получает справку, разрешающую подписание предварительного ДКП.

Подписание предварительного договора осуществляется по волеизъявлению сторон. Оно подтверждает намерения граждан совершить сделку.

Ольга Соколова

Юрист по земельным вопросам

Задать вопрос

Вся информация, представленная в предварительном договоре купли-продажи земельного участка (ПДКП), должна соответствовать тексту основного ДКП.
В предварительном договоре также указываются реквизиты сторон, предмет сделки, его подробная характеристика, стоимость, порядок расчетов. Условиями такого соглашения может быть предусмотрена уплата задатка. А окончательные расчеты осуществляются после подписания основного ДКП.

После подписания предварительного ДКП участника дается время на сбор недостающей документации. Срок такой подготовки устанавливается одним из пунктов документа. Далее в обозначенный день участник подписывают основной ДКП.

Образец и бланк предварительного ДКП

ПДКП — бланк (WORD)

ПДКП — образец (WORD)

Как составить договор

Для составления договора рекомендуется обратиться к юристу либо нотариусу. Но это потребует определенных трат. Участники также могут самостоятельно составить ДКП, но при наличии юридических ошибок сделку могут признать недействительной. В договоре должна присутствовать полная информация о продаваемом объекте, в противном случае покупатель может в судебном порядке потребовать снижения цены.

При самостоятельном оформлении документа следует проявлять внимательность и изучить законодательные нормативы, регламентирующие порядок заключения сделок с участками земли. А именно:

• Ст. 37 ЗК РФ, запрещающую реализацию участков, не зарегистрированных в Росреестре.
• Ст. 7, ст.8 ЗК РФ, устанавливающие категории земель и виды разрешенного использования (эти данные в обязательном порядке указываются в ДКП).
• Ст. 554 ГК РФ, в которой содержится требование об указании в соглашении адреса, кадастрового номера участка для его идентификации.
• В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимого объекта проходит по передаточному акту.

Это основные законодательные нормативы, которые потребуется изучить при самостоятельном оформлении ДКП. В зависимости от ситуации может потребоваться применение других актов.

При самостоятельном написании текста соглашения рекомендуется следовать следующим советам:

1. Реквизиты участников сделки указываются точно, без сокращений (для физлица – ФИО, дата рождения, адрес регистрации, сведения из паспорта; для юрлиц – название, ИНН, юрадрес по регистрации и месту осуществления деятельности, сведения о представителе, его полномочиях).
2. В блоке, где приводится описание земельного участка, потребуется обозначить его кадастровый номер, размеры, адрес, категорию разрешенного использования, назначение. Если точный адрес отсутствует, то необходимо описать его местоположение, которое не будет трактоваться двояко.

При наличии на реализуемом участке дома потребуется указать его кадастровый номер, адрес, площадь и количество этажей.

1. Стоимость надела указывается в соглашении в обязательном порядке цифрами и прописью. Допускается указание цены за единицу площади.
2. В документе должны присутствовать сведения о порядке и способе расчетов. К примеру, можно указать, что вся сумма передается продавцу после регистрации перехода прав владения в Росреестре. Можно предусмотреть уплату задатка: 50% от суммы перечисляется до регистрации, а оставшаяся часть после завершения данной процедуры.

Можно предусмотреть использование эскроу-счета. Он пополняется покупателем. А продавец сможет снять с него деньги, предъявив банку свидетельство о передаче прав владения.

1. Если на участке земли имеются ветхие строения, хлам и прочее, то в ДКП потребуется описать состояние, в котором передается надел.
2. Передача объекта недвижимости оформляется передаточным актом. Но законодательное требование по его составлению отсутствует. В тексте ДКП достаточно предусмотреть пункт, содержащий положение о том, что сам договор считается актом приема-передачи.
3. В блоке, содержащем сведения о правах и обязанностях участников, следует указать, что продавец должен передать покупателю земельный надел, предоставить корректные сведения об обременениях и ограничениях. Права продавца заключаются в получении денег.

Покупатель обязан принять землю и уплатить за нее установленную сумму. При этом его права заключаются в получении полной и достоверной информации о приобретаемом участке. В случае обнаружения подлога у покупателя появляется право признать сделку недействительной и вернуть деньги.

1. Ответственность участников соглашения устанавливается законодательными нормами. Можно предусмотреть уплату неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств. К примеру, если покупатель не передаст деньги вовремя, он должен уплачивать неустойку в размере 1% от суммы ДКП за каждый просроченный день.
2. Можно предусмотреть в соглашении условия внесения в него корректировок и расторжения. К примеру, при несвоевременном перечислении денег цена надела увеличивается на 40 000 руб.
3. Необходимо прописать порядок решения разногласий. Часто указывают, что изначально урегулирование споров проходит путем переговоров. Если они не принесут результата, то пострадавшая сторона может направиться в суд. Также можно предусмотреть период ответа на письменную претензию, по истечении которого участник соглашения может обращаться в суд. Обращаться следует в судебную инстанцию по месту расположения земельного надела.
4. Завершается ДКП реквизитами и подписями сторон. Для физлиц указывается ФИО, адрес, телефон, номер расчетного счета. Юрлица указывают название организации без сокращений, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, номер расчетного счета, ФИО руководства.

Подписи участников и печати (если сделка заключается с юрлицом) должны присутствовать на каждом экземпляре ДКП.

Если сделка заключается на приобретение земли с домом, то в соглашении выделяется 2 составляющих: сам надел и недвижимость не нем. Но реализация участка предполагает продажу недвижимости и построек на нем. В связи с этим для оформления сделки составляется единый договор, предусматривающий реализацию земли и надвижимости, построек на ней. Хотя законодатели не запрещают составление 2 договоров.

Образец

Скачать образец (WORD)

Скачать образец (PDF)

Бланки

Сокращенная версия (на 1 страницу)

Бланк ДКП земельного участка (сокращенный) (WORD)

Бланк ДКП земельного участка (сокращенный) (PDF)

Полная версия (на 5 страниц)

Бланк ДКП земельного участка (полный) (WORD)

Бланк ДКП земельного участка (полный) (PDF)

ДКП участка с домом

Бланк ДКП земельного участка с домом (WORD)

Бланк ДКП земельного участка с домом (PDF)

ДКП участка и дачи (с садовым домом)

ДКП земельного участка и дачи (с садовым домом) (WORD)

ДКП земельного участка и дачи (с садовым домом) (PDF)

Предмет ДКП

Участок земли, выступающий предметом соглашения, должен иметь кадастровый номер и адресные данные, с помощью которых его можно идентифицировать. В ДКП потребуется указать следующие характеристики земельного надела:

• его площадь;
• кадастровая и регистрационная нумерация;
• адрес;
• целевое использование.

К ДКП следует приложить план земельного надела. Права владения на него должны находиться лишь у продавца. Если у него имеется супруг, то потребуется получить его письменное согласие на проведение сделки.

Не допускается продажа участка, находящегося в залоге. В данном случае сделка возможна только после одобрения залогодержателя.

В каких случаях заключается

В случае если один из субъектов (физлицо, юрлицо) намеревается приобрести надел, а другой хочет его продать.

Место заключения

На законодательном уровне не установлено место подписания соглашения. Участники принимают данное решение самостоятельно. По умолчанию ДКП подписывается по месту проживания (осуществления деятельности для юрлиц) инициатора сделки. В случае возникновения судебных споров место заключения сделки будет иметь значение.

Сроки оформления сделки

После подписания предварительного ДКП участники приступают к подготовке сделки. Покупатель собирает нужную сумму, а продавец собирает документацию. Далее они договариваются о дате и месте подписания основного соглашения.

Ольга Соколова

Юрист по земельным вопросам

Задать вопрос

Если покупатель для расчета планирует использовать кредитные средства, то период оформления сделки увеличится. Потребуется выждать, пока банк даст разрешение и перечислит деньги. В некоторых случаях период ожидания может достигать 3-х месяцев. В связи с этим сторонам потребуется обговорить способы расчетов.

Если один из участников срывает оформление сделки, то к нему могут быть применены следующие санкции:

• Наложение штрафа.
• Покупатель может потребовать возврата залога.
• Участок может быть продан другому лицу.

Пункты предварительного соглашения должны полностью соответствовать условиям основного ДКП. Изменения допустимы лишь в случае, если они возникли после подписания предварительного договора и могут подтвердиться документально.

Документация для сделки

Для оформления сделки продавцу необходимо подготовить свидетельства, подтверждающие право обладания земельным наделом. От землевладельца потребуются:

1. Выписка из ЕГРН, выданная не более месяца назад.
2. 3 экземпляра кадастрового паспорта (его можно взять в Росреестре).
3. Свидетельство, подтверждающее цену земельного участка из Росреестра.
4. Письменное согласие супруга на продажу земли, если она является совместно приобретенной собственностью.
5. Свидетельство, подтверждающее право владения участком, выданное местными властями.
6. Выписка из налоговой инспекции, подтверждающая уплату земельного налога.
7. Чек об уплате пошлины за регистрацию.
8. Если на земле имеются строения, то потребуется взять в Росреестре выписку, подтверждающую их принадлежность продавцу.
9. Справка из Росреестра со стоимостью данного строения.
10. При реализации надела на конкурсной основе потребуется документально зафиксировать правила конкурса.
11. Если в сделке участвуют представители, то необходима доверенность, заверенная в нотариате.

Неотъемлемой частью пакета документации являются гражданские паспорта участников сделки. Данные документы позволят установить личность сторон и принадлежность земли продавцу.

Обращение в нотариат

Законодательное требование регистрации сделки в нотариате отсутствует. Но в определенных ситуациях обращение к нотариусу является обязательным:

1. Если продаваемым объектом недвижимости владеет несовершеннолетний.
2. Если собственник ограничен в дееспособности.
3. Если продается доля в праве владения.

Ольга Соколова

Юрист по земельным вопросам

Задать вопрос

При наличии одного из перечисленных выше обстоятельств сделка в Росреестре не будет зарегистрирована, если ее не проверит нотариус. Убедившись в добровольных намерениях сторон, проверив ДКП и прилагаемую к нему документацию, нотариус формирует заявление о передаче прав владения для Росреестра в электронном виде. Если возникнут проблемы с отправкой, то документация будет передана в регистрирующий орган на протяжении 2 дней. Участникам сделки не потребуется туда ехать.

Как заключить сделку

Само подписание ДПК на земельный участок не влечет за собой передачу прав собственности на него покупателю. Чтобы завершить сделку потребуется договор с пакетом документации передать в Росреестр для регистрации передачи прав владения.

Для обращения в Росреестр нужно уплатить госпошлину. Ее величина зависит от статуса участников сделки. Для регистрации участка в зоне населенного пункта под ИЖС, с домом потребуется заплатить:

• физлицам — 2 000 руб.;
• юрлицам — 22 000 руб.

Способы подачи заявки:

Подробно о Государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рекомендуем прочитать на портале Госуслуг.

При регистрации участка, используемого для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для гаража, дачных построек, огородничества для физлиц величина сбора составит 350 руб. Чтобы зарегистрировать долю в составе общей собственности на участке сельхозназначения придется заплатить 100 руб.

Если покупателей несколько, то каждый из них обязан уплатить госпошлину в размере 100%.

Для регистрации сделки помимо договора в Росреестр потребуется передать следующие свидетельства:

1. Заявление на регистрацию сделки (оформляется на месте).
2. Гражданские паспорта участников.
3. если проданный надел находился в совместной собственности супругов, то потребуется письменное разрешение на продажу от мужа (жены) не участвующего в сделке.
4. Свидетельство, подтверждающее право обладания проданным участком (от продавца).
5. Кадастровый паспорт.
6. Документация, удостоверяющая наличие прав на землю (договор).
7. Передаточный акт.
8. Чек об уплате госсбора.

На протяжении 10 рабочих дней с момента подачи документации сделка будет зарегистрирована в Росреестре. За получение выписки из ЕГРН также потребуется заплатить пошлину. Ее величина зависит от статуса заявителя и формата выписки:

• Для получения документа на бумажном носителе с печатью Росреестра физлицам придется потратить 400 руб., юрлицам – 700 руб.
• Электронный бланк обойдется физлицам в 250 руб., юрлицам – 1 100 руб.

Пакет документации и заявление можно передать в МФЦ, если обращение в Росреестр не представляется возможным. Далее он будет направлен в регистрирующий орган.

Когда можно расторгнуть

С юридической точки зрения сделки с недвижимостью являются сложными и существенно влияют на финансовое положение всех участников. В связи с этим может возникнуть потребность в расторжении соглашения. Но следует ознакомиться с основаниями и последствиями таких действий.

Если жизненные обстоятельства вынуждают участников расторгнуть ДКП после его подписания, то продавцу потребуется вернуть покупателю всю сумму по договору, а последний обязуется в этом случае отказаться от прав владения земельным наделом.

Потребуется обратная перерегистрация прав, если сделка завершена.

Причины, по которым можно расторгнуть сделку по ДКП, регламентируются ст. 450 гл.29 ГК РФ. В соответствии с ней стороны могут расторгнуть соглашение в следующих случаях:

1. Если один из участников отказался от исполнения условий договора.
2. В случае нарушения одной из сторон положений ДКП.
3. При наступлении форс-мажорных обстоятельств.
4. Иные основания, установленные нормами гражданского законодательства страны.

Практика показывает, что чаще всего договорные отношения разрываются из-за неисполнения одним из участников своих обязательств. Но стоит иметь в виду, что такие действия могут повлечь штрафные санкции.

Следовательно, заключение сделки с объектом недвижимости является сложной юридической процедурой. Поэтому если отсутствует уверенность в правильности составления соглашения, рекомендуется воспользоваться помощью нотариуса, который не только правильно оформит договор, но и проверит сделку.